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经批准享受低保待遇后,才在那边后悔,你要让他感动必须等他累积到一定的程度, 最没法忍受的就是, 如果发生在你身上呢?刚吵架的时候,
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一问：为什么富豪排行榜上有那么多房地产商？
答：中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地。中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。房地产行业单位值和总数量大、价值高、产销集中度高是其他非垄断行业无法相比的，只是无法与垄断行业相比。
二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？
答：这是一种市场逐步开放的结果。凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业，因为没有其他优势和其他投资渠道的才进入房地产。房地产的项目规模化效率有助于企业规模的快速提升。房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预售款和个贷扩大杠杆率。还可以用股权入股、股权抵押等多种方式再加大杠杆率。工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款、设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。
三问：为什么每次调控枪口都对准房地产？
答：投资是影响经济增长的重要部分，当经济过热、通胀上升时，从压缩投资入手是最有效的。在经济下行时，启动投资也是最有效的拉动。2003年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让中央与地方之间出现了政策分岐。2007年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长，于是年底又来了“两防”的政策，直到2008年的经济低谷。对付低谷仍要靠投资拉动，于是有了四万亿。历史上多次的调控都是从投资入手的。政府提供公共服务的投资不能动，就只能动房地产了。市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。房地产只是政府平衡经济增减的工具，想增就增相减就减。
四问：为什么房地产是支柱产业？
答：非市场化福利分房时代，房地产不是支柱，但住房商品化之后成为支柱，市场化的世界各国几乎都是这样。评价各国经济要先看股市与房市。是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投资的总量，看销售的总量，看税收的总量，看土地收入的总量，看上下游的拉动，请问除房地产之外还有哪个非垄断单一产业可以与之相比？再看哪个产业能集中这么大量的民间资本？哪个商品能吸纳民众这么多的购买力？哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流？哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值？这也是房子能成为最佳投资品的原因，何况还有增值的收益。房地产当然是经济与社会发展的支柱，而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱，也有人称是不能倒的支柱。
五问：为什么房地产成为投资的对象？
答：城镇化导致需求进入上升阶段，而土地资源的稀缺和垄断，必然让房屋价值上升。政府不断改善房屋周边的环境和公共服务，也必然增加房屋的附加值。当资本市场不提供民众可以用少量投资参与房地产市场发展红利的开放式基金时，民众只好将房子做为直接投资品。早期个贷的利率与杠杆作用在帮助刚需解决住房时也在帮助投资者。货币政策与通胀让住房的价值额外提升了，也成为最具抗通胀效果的投资品种。股市的不正常让投资者大跌眼镜，又无其他渠道，只有投资房子这一条独木桥了。许多投资大都要有技术作为支撑，而且面临巨大风险，而住房不用。许多投资会占用时间与精力，住房不用，放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和投资技巧。
六问：为什么如今各种评说又集中在房地产？
答：涨涨跌跌的是经济，越是支柱就越是会随经济波动而波动，何需大惊小怪？要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的，哪次不是为了宏观经济？历年人为控制违背了市场规律，造成价格的扭曲，也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权利，反倒催生了谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策，让降价成为一部分人的“梦”，以为降价可以为他们带来“幸福”。许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利，政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败，更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子，希望看到这个行业的崩溃。价格信号的扭曲，不能反映市场的正确供求关系；政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理，户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利，公共服务与就业条件的差别，让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化，供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量投资与库存形成了必要的自我调整。真的是泡沫破裂吗？假如销售量下降30%，大约还有十亿平米左右的年销量，各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗？尽管房地产只是夜壶，但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶，但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海，都会被时代超越的。 |
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发表于 2024-10-14 01:45:19