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中国的抵押贷款业
——选自《贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相》
作 者：（美）比特纳
出版日期：2008-07
许多中国高层官员表示，中国不会遭遇类似美国的抵押贷款危机，因为中国的购房者被要求
支付高额首付款。银监会主席刘明康表示："中国不会像美国一样发生次贷危机，为什么？答案很简单，我们不允许人们降低首付比例。"
他的观点看似无懈可击。中国抵押贷款业采取了一项非常重要的措施，这是安全扩张市场的
关键。我已经讨论过，美国抵押贷款体系的失败在于借款人在他们购买的房产中没有货币利
益。只要购房者被要求支付相当数量的首付款，中国抵押贷款业遭遇类似美国危机的可能性
就会被降到最小。
但是，有关这个行业的运作，还有一些问题需要关注。如果认真思考过首付款的概念，那么
这个要求就不会是一成不变。美国的抵押贷款保险最近让买房更容易实现，允许购房者只要
支付相当少量的首付款，有的仅为总房款的5%。抵押贷款保险是美国人的发明，要求买房者购买保单以使贷款机构在借款人违约的情况下得到保护。被运用于这个行业超过40 年，抵押贷款保险在帮助大多数人买得起房方面扮演了重要的角色。即使首付款只有5%，只要保护措施适当，违约风险就会被降低。
可我并不信服中国抵押贷款业正在有效地进行风险管理。我承认，如果借款人需要支付 30%
的首付款，信用和收入将不是那么关键。然而，如果借款人只用5%的首付款就可以购买房产，即使购买了抵押保险，信用、收入和资产对管理风险仍然非常必要。在现有体系下，中国抵押贷款业在这些方面存在缺陷。
历史上，美国信贷业一直在信用报告的基础上管理风险，具体来说就是信用评分。最近的次
贷危机并不是信用评分体系的失败，而是管理贷款的其他要素--如首付款，现金储备的无能所导致。因为中国的体系还没有有效的方法去评价借款人的历史信用，这也就意味着中国的借款人在获取贷款时提供的信用资料和美国次贷借款人类似。
第二个问题是高月供收入比例被广泛接受。美国次贷机构只允许借款人将至多 50%的总收入用来支付月供和其他每月债务。这已经是一个有风险的政策，而中国贷款机构在这方面要更为激进。
中国的一份全美性的英文周刊《北京周报》，在2007 年4 月5 日发表了题为《房奴》的文章，
详细说明了这个问题。文章讨论了由中国最大的门户网站之一新浪网，进行的一项社会调查。
结果显示接近1/3 的受访者表示月供占月收入的比重超过50%。目前中国抵押贷款业允许月供收入比可以高达70%，这是一个非常值得关注的现象。
很多城市居民的现实状况是负担的抵押贷款将他们的财务状况勒到了极致。很多人开始困惑，背负高房产债务导致的沉重负担是否值得。经济收入只能勉强负担高额的月供，这些人就变成了"房奴"。文章描述："他们身陷困境，生活中的所有一切都以还贷为中心。他们的生活担惊受怕，害怕失去工作、害怕生病，甚至不敢换工作，因为换工作会导致损失。娱乐、旅游，以及所有的生活享受在还贷面前，都要退居其次。"一个买房人如是说："我们现在对利率变得非常敏感，而在买房之前，我们根本对此毫不在意。作为一个抵押贷款还款人，我真的不希望再提高利率。"
如果借款人被允许用超过其收入1/3 的比例还抵押贷款，这会产生潜在的问题。如果尚未将其计算在内，1/3 的借款人就需要将超过其收入的50%用来还贷，这将给人们敲响警钟。这种贷款政策不仅会负面地影响生活质量，而且会给经济造成巨大风险。当借款人被允许用不恰当的收入比例来还贷时，经济逆转将会严重影响他们的还贷能力，即使他们已经支付了大量首付款。
中国社会科学院的银行和金融专家易宪容，已经就抵押贷款市场的海市蜃楼表示了严重关注。他认为中国银行业累积了接近5 000 亿美元的抵押贷款的同时，其借贷标准已经松懈。"中国住房抵押贷款的质量比美国次贷还要糟糕。"易宪容于2007 年8 月接受《南华早报》采访时表示，"至少在美国有一个信用检查体系，而在中国，任何人都可以借钱买房子。"
最近，中国政府已经意识到过热的房地产市场的危险。政府担心投机猖獗会造成危险的泡沫，
已经采取了一些措施给市场降温，包括提高利率、限制外国资本投资房地产、鼓励廉价房建
设等。所有这些都是合宜的决定，问题是政府的行动是否太少，而且太晚了。
在某些方面，中国的借贷体系是幸运的，因为这个市场尚未完全开发抵押贷款资产证券化产
品。在中国目前如此松懈的贷款标准下，可以想象，资产证券化的复杂性将使消费者更容易
获得信贷，这成为制造出和美国现状一样巨大灾难的推动力。另一方面，如果资产证券化被
智慧地运用于该市场，也许会导致建立目前市场缺乏的信贷价值标准。未来抵押贷款证券化
的成功取决于证券化过程实施和控制的好坏。
在很多做法和表现方面，中国房地产市场和 2004 年至2005 年间的美国市场很相似。尽管中美两国对首付款的规定很不一样，但也各有可取之处，而另外一个问题需要非常认真地对待。
一旦借贷标准变得过于激进，且投机者遍布市场引起房价人为上升，预示着市场泡沫开始形
成。只要经济保持繁荣，就像曾经的美国，缺点就会被掩盖。但是一旦经济走弱或者更糟，
将会发生什么？承受经济逆转的巨大痛苦？
这使中国政府面临的挑战更加令人恐惧。一年以前，"房奴现象"就已存在。如果利率增加或者经济放缓，这些借款人将面临巨大的经济压力。美国房产市场经历了高速增长，而结果是理性的思维最终屈服于鲁莽的行为。一旦贷款标准变的过于松懈，借款人开始作出不自量力的事情，两者的结合将是灾难性的。
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